Berghs betraktelser

Nytt wp om effekten av hyresreglering. Ur abstract:

We use the price effects caused by the passage of rent control in St. Paul, Minnesota in 2021, to study the transfer of wealth across income groups. First, we find that rent control caused property values to fall by 6-7%, for an aggregate loss of $1.6 billion. A calibrated model of house prices under rent control attributes a third of these losses to indirect, negative externalities. Second, leveraging administrative parcel-level data, we find that the tenants who gained the most from rent control had higher incomes and were more likely to be white, while the owners who lost the most had lower incomes and were more likely to be minorities

Mekanismen som undersöks är alltså att hyresregleringen omfördelar från fastighetsägare till hyresgäster - men det är hyresgäster med hög hyra som får mest. Ur pappret:

In contrast to the stated goals of the rent control law, we find that the largest transfer of wealth occurred in the low disparity subsample (8.52%) in which renters are relatively wealthier, while the smallest transfer occurred in the high disparity subsample (0.89%), in which renters are relatively poorer. This pattern persists in cross-sectional regressions. Wealth transfers are positively related to renters’ income and negatively related to owner’s income.

Berlin inför hyresreglering - fast bara i gamla hus, och tidsbegränsad till 5 år.

Berlin is going further than most with its rent ceiling — which is slated to go into effect in nine months and would apply to buildings constructed before 2014, to avoid discouraging new development.

Staden har också nyligen mildrat sin tidigare mycket restriktiva hållning till AirBnb och liknande tjänster:

Landlords will be able to apply for permits to rent a primary residence for unlimited periods and second homes for up to 90 days a year. [...] Berlin hopes that with the revisions, set to take effect May 1 [2018], it can allow home sharers to rent out their apartments while stopping commercial interests from taking over.

Båda förändringar gör att det kommer att löna sig att ha bott i Berlin länge. I synnerhet kombinationen av att nu kunna ha en gammal hyreslägenhet där hyran inte får höjas och möjligheten att hyra ut den via AirBnb är ju politik med tydligt omfördelande effekt.

I senaste numret av Ekonomisk debatt gör Herman Donner, Peter Englund och Mats Persson en beräkning av vad marknadshyror skulle innebära för olika hyresgäster i Storstockholm. Genom att använda priserna för bostadsrättslägenheter (där inga prisregleringar råder) kan de uppskatta vad marknadshyran skulle bli, och detta kombineras med uppgifter över var olika typer av hushåll bor. Resultatet blir att 70 procent av hushållen skulle få hyreshöjningar på ungefär 2000 [korrigerad siffra] kronor i månaden, medan de 30 procent med högst inkomster skulle få hyreshöjningar med 3000-5000 kronor i månaden.

Skillnaden är ännu större om man delar in hushållen med avseende på var man bor: 70 % av församlingarna får hyres höjningar på ca 1000 kr, 30% får mellan 3000 och 5000.

Ur artikeln:

Dessa beräkningar tyder alltså på att det finns mycket goda möjligheter att skapa en effektivare bostadsmarknad på ett fördelningsmässigt acceptabelt (och enligt vissa t o m önskvärt) sätt.

Intressant info från Jens Magnusson, privatekonom på SEB:

Om du köper en etta på 35 kvadratmeter i centrala Stockholm för cirka 3 490 000 kronor och ett snittpris per kvadratmeter på 99 761 kronor – då kan du låna upp till 2 966 500 kronor, med en kontantinsats på 15 procent. För att kunna låna så mycket på SEB eller Swedbank behöver du tjäna minst 49 000 kronor per månad, skriver Dinapengar.se

Här är krönikan "Vi krånglar till det både för oss och flyktingarna" publicerad i dagens Svd. Lite bakgrund:

Rapporter om vad kommuner gör för att ordna bostäder till flyktingar finns det gott om: Metro, Smålänningen, Svt, Sveriges Radio. Som vanligt tycks varken kommunerna eller journalisterna ha full förståelse för prisbildningen på en marknad. Så här skriver Sveriges Radio:

I det informationsmaterial som Vallentuna skickar när Ekot frågar om köpen, så framhålls att det motsvarar fyra procent av marknaden på ett år, och att att man köpt under marknadspris. Men de påståendena tål inte en närmare granskning. Nio av de sjutton lägenheterna köptes under juni månad, och med hjälp av Mäklarstatistik kan man se att det motsvarar en tredjedel av köpen under juni. När man tar hänsyn till hur stora lägenheterna är, visar samma statistik att kommunen betalt marknadspris för lägenheterna.

Vallentunas informationsmaterial verkar onekligen galet. Men journalistens djupdykning i Mäklarstatistik är också besynnerlig. Om kommunen köper lägenheter är kommunen en aktör på marknaden, och bidrar till att priserna blir högre än de eljest skulle ha blivit. Svårare än så är det inte.

Slutligen bör framhållas att det är våra folkvalda som väljer att agera på detta sätt, och det är där skulden bör läggas. På kort sikt väljer politiker detta istället för modulboenden, baracker eller avsättandet av mark att tälta på. På lång sikt väljer de att behålla en bostadspolitik som hämmar uppkomsten av enkla och billiga boenden. Inget av detta är något flyktingarna kan lastas för. Däremot är det svenska väljare som valt politikerna...

Bonus: Efter att krönikan var klar läste jag lite i Matt Ridleys utmärkta The rational optimist. Han beskriver hur saker blivit billigare, i betydelsen att den tid vi måste arbeta för att kunna köpa dem på marknaden minskat enormt för det mesta. Men så kom han till byggkostnaderna:

Arena menar sig ha visat menar (med hänvisning till DN och SVT) att det var hycklande, fånigt eller kanske bara omotiverat av Spotify att klaga på den svenska bostadsmarknaden. De har nämligen blivit uppringda av en kommunal näringslivsstrateg:

Näringslivsstrategen Niklas Paulsson berättar för tidningen att de ville göra en insats för näringslivet och ringt upp storföretaget.

– Men av olika anledningar så passade det dem inte, säger han.

Niklas Paulsson betonar att det inte är raketforskning att fixa fram bostäder till sina anställda.

– Det känns lite gnälligt och okreativt. Det är slående hur okreativa de är på den här fronten, samtidigt som de kan totalförändra musikbranschen i hela världen. Kommunen har hjälpt företag i liknande situation tidigare, säger han till DN.

Det är slående hur svårt det tycks vara att förstå att en bostadsmarknad kan fungera utan att bostadssökande måste besitta någon särskilt kreativitet, och utan särskild hjälp från kommunala näringslivsstrateger.

I DN kan man läsa mer som illustrerar vad en näringslivsstrateg behöver ägna sig åt:

Kommunen har hjälpt företag i liknande situation tidigare, berättar Niklas Paulsson.

– Vi hjälpte ett företag häromveckan. De hade nyrekryterade som skulle säga upp sig för att de inte hittade boende. Då ringde jag runt till fastighetsbolag, de fixade fram lägenheter och så var det klart. Det är inte raketforskning.

På breakit har man pratat med kommunstyrelsens ordförande i Järfälla, Claes Thunblad:

När Breakit får kontakt med kommunstyrelsens ordförande i Järfälla kommun, socialdemokraten Claes Thunblad, ställer han sig också tvekande till Spotifys agerande:

"Jag är förvånad, här har de möjlighet att hyra 24 lägenheter på ett bräde i ett väldigt attraktivt läge med fantastiskt snabba kommunikationer in till stan", säger han och fortsätter:

"Av någon anledning tackar Spotify nej till vårt erbjudande. Min egen slutsats är att man vill bo precis inne i centrala Stockholm. Det är i så fall en förvånadsvärd inställning då det råder sådan bostadsbrist i Stockholm generellt". [min markering]